Usura mutuo, guida pratica per difendersi
L’usura del mutuo è una delle irregolarità più frequenti nei rapporti bancari. Scopri come difenderti con ADifesa.
L’usura sul mutuo è una delle anomalie più diffuse, nelle operazioni di finanziamento.
Il che non deve stupire.
Superare il tasso soglia usura, ovvero il limite oltre il quale gli interessi passivi si classificano come illegali, è in effetti piuttosto semplice per una banca, e rientra tra le anomalie più facili da mascherare – specie agli occhi di un debitore inconsapevole.
Questo vuol dire che, non solo i mutui, ma qualsiasi tipologia di prestito è a rischio di usura bancaria. E noi di ADifesa lo sappiamo molto bene: non è un caso se – dal 2017 a oggi – sono arrivate da noi migliaia di richieste di aiuto (richieste che abbiamo accolto nel 98% dei casi).
L’usura sul mutuo è, per altro, l’anomalia che – più di tutte – ha un impatto negativo sulla situazione finanziaria degli italiani.
Prima di tutto perché il mutuo rientra tra le forme di finanziamento più richieste, in Italia. Forse la più utilizzata in assoluto. E poi, soprattutto, perché gli importi concessi in prestito sono – quasi sempre – a sei cifre, e questo comporta un piano di rimborso lungo, complicato e gravoso per le tasche delle famiglie.
Per fortuna, la legge è dalla parte dei cittadini.
Laddove riscontrata, l’usura sui mutui può essere contestata davanti a un giudice, fino a portare – nel conto corrente della povera vittima – un rimborso degli interessi pari alla somma di denaro pagata indebitamente. E, nella maggior parte dei casi, parliamo di rimborso di migliaia e migliaia di euro.
Cerchiamo di capire allora, in questo articolo, quali sono i segnali o gli indizi che dovrebbero metterti in allarme. Quando puoi considerarti a rischio di un mutuo usurario? E, soprattutto, cosa puoi fare per risolvere e ottenere giustizia?
Continua a leggere per scoprirlo.
Usura negli interessi del mutuo.
Quando il mutuo diventa usurario?
Gli interessi passivi sono una componente essenziale di un mutuo, ma anche di un qualsiasi tipo di finanziamento.
Quando ti viene concessa in prestito una somma di denaro, hai l’obbligo di restituire – nei mesi successivi – non soltanto la somma che hai ricevuto, ma anche gli interessi calcolati dalla banca o dall’agenzia con cui hai firmato il contratto.
Gli interessi corrispondono al costo del denaro, e rappresentano in linea generale una condizione accettabile del sistema del credito bancario. Tuttavia, quando il costo del denaro supera una certa soglia – la cosiddetta soglia usura, stabilita periodicamente dalla Banca d’Italia – la richiesta di rimborso da parte della banca diventa insostenibile, e quindi illegale.
Per dare una definizione, l’usura sui mutui è – appunto – una pratica bancaria che applica tassi di interesse troppo alti sul finanziamento, fino al punto da condurre i debitori a una situazione di disagio finanziario da cui è difficile rialzarsi.
Una situazione svantaggiosa non soltanto per il singolo cittadino, ma per tutto il sistema bancario – o forse, addirittura, anche per l’intera nazione. Se, all’improvviso, ogni cittadino alle prese con il mutuo si ritrovasse a gestire un indebitamento irreversibile, questo rappresenterebbe un problema per l’intera comunità. La legge sul sovraindebitamento, per dirne una, dimostra l’attenzione delle istituzioni su questo problema.
Sull’usura, dunque, c’è una forte attenzione; e nel caso dei mutui, l’attenzione non è da meno. Ma per agire tempestivamente su un contratto irregolare, occorre prima verificare che tali irregolarità esistano. O meglio, è necessario dimostrare con una perizia che il contratto è illecito.
In seguito vedremo come.
Usura originaria e usura sopravvenuta.
Cosa cambia nei mutui irregolari?
Il meccanismo dell’usura sui mutui è quello descritto qui sopra.
Eppure, quando parliamo di mutui usurari, dobbiamo considerare che non tutte le forme di usura sono uguali.
Esiste infatti una forma di usura originaria sui mutui, e un’altra definita usura sopravvenuta che produce interessi illeciti a contratto già avviato.
Gli effetti dell’usura – sia essa originaria o sopravvenuta – sono assolutamente identici: entrambe ti costringono a pagare più di quanto ti spetta di diritto. A cambiare, però, è il modo in cui l’usura si manifesta.
Nel caso dell’usura originaria, i tassi di interesse usurari sono riscontrabili sin dall’inizio: è possibile che il tuo contratto di mutuo tenga conto di costi e commissioni nascoste che aumentano – a tua insaputa – il valore degli interessi. In un certo senso, possiamo parlare di usura contrattualizzata, ma nascosta con furbizia in modo che sia difficile scoprirla (a meno di non avere esperienza nel settore, come i professionisti di ADifesa!).
L’usura sopravvenuta, invece, riguarda situazioni particolari in cui l’abbassamento del tasso soglia usura sposta il limite consentito sul costo del credito, e fa rientrare in automatico il tuo mutuo tra i cosiddetti mutui usurari.
Facciamo un esempio.
Supponiamo che, al momento della firma sul contratto di mutuo, il tasso soglia usura sui mutui fosse fermo sul 6%. Un mutuo con un tasso di complessivo (TEG) sotto al 6%, in quel preciso momento, è assolutamente legale.
Un mutuo però ha un piano di ammortamento molto lungo; la durata minima è di 5 anni fino a un massimo di 30 anni (in casi rari, si può arrivare fino a 40 anni). Allo stesso tempo, il tasso soglia usura viene ricalcolato ogni tre mesi. È chiaro, a ogni ricalcolo le differenze sono minime – talvolta inesistenti.
Ma nell’arco di trenta o quaranta anni, potrebbero verificarsi delle condizioni particolari capaci di abbassare il costo del denaro e così anche la soglia del tasso usura. Questo può succedere, per esempio, durante un calo dell’inflazione, a cui può seguire una diminuzione dei tassi di interesse.
Così il tuo mutuo – che in origine rispettava il limite dell’usura – nel corso dei decenni successivi, potrebbe finire nella categoria dei mutui usurari, dandoti il diritto di chiedere un rimborso.
È per questo che attività come la verifica del mutuo possono essere eseguite anche su mutui aperti molti anni fa. Verificare la legittimità del mutuo attraverso una perizia è un’operazione sempre consigliabile.
Cosa rientra nel calcolo dell’usura sul mutuo?
Estinzione anticipata, assicurazione, etc.
Il calcolo dell’usura sul mutuo coinvolge diversi fattori, o meglio diverse voci di costo che rientrano di diritto negli interessi passivi, ma che dagli interessi passivi vengono esclusi – nel probabile tentativo di mascherare l’usurarietà del mutuo.
Cosa rientra nel calcolo dell’usura, nello specifico?
Tutti i costi, le commissioni e gli oneri – anche quelli accessori – che costituiscono il vero costo del denaro in prestito. Insomma, tutto ciò che rientra nel calcolo del TAEG.
Per esempio, se insieme al mutuo hai sottoscritto un contratto di assicurazione, sappi che anche la polizza assicurativa ha un ruolo nella determinazione dell’usura. Eppure, spesso, i mutuatari non ne sono al corrente. Questo vuol dire che si fanno carico di spese enormi (illegittime, usurarie) senza nemmeno rendersene conto.
Lo stesso succede con gli interessi moratori, che rappresentano un ulteriore elemento da considerare nel calcolo dell’usura del mutuo. Parliamo di interessi che si applicano quando il mutuatario non rispetta le scadenze dei pagamenti. Ma sono comunque interessi che aumentano significativamente il costo complessivo del mutuo, finendo per superare il limite di usura imposto dalla legge.
La penale per l’estinzione anticipata del mutuo, invece, rappresenta un’eccezione. Secondo una controversa sentenza della Cassazione (n. 7352 del 7 marzo 2022), la penale per l’estinzione anticipata non influisce sul calcolo dell’usura del mutuo.
Questo accade perché non tutte le banche prevedono il pagamento di una penale per chiusura anticipata: si tratta perciò di un costo atipico, a cui bisogna prestare attenzione in fase di negoziazione con la banca, e quindi prima di firmare il contratto.
Va da sé che, se nel contratto di mutuo non sono presenti informazioni esplicite su costi e commissioni, forse sussiste un caso di indeterminatezza dei tassi del mutuo, un altro illecito diffuso che ti dà diritto alla rinegoziazione del contratto.
Come proteggersi dal mutuo usurario?
Verifica il tasso usura con una perizia
Proteggerti dalle conseguenze pesanti di un mutuo usurario è – assolutamente – un tuo diritto, e l’Associazione ADifesa è pronta ad aiutarti in qualsiasi momento.
ADifesa infatti conta sul supporto di un team di professionisti (avvocati, ex funzionari di banca, esperti di matematica finanziaria, etc.) in grado di individuare tutte le irregolarità del tuo contratto di mutuo, nel giro di pochissimo tempo.
Con ADifesa, la perizia tecnica conviene.
Conviene perché ti dà accesso alla possibilità di un rimborso cospicuo, magari anche inaspettato. Molti dei nostri associati nemmeno immaginavano di avere per le mani un contratto illecito; eppure, il rimborso è arrivato lo stesso grazie al nostro supporto.
Conviene anche perché – rispetto a uno studio legale – i costi di ADifesa sono di gran lunga più bassi. Sul costo della perizia, hai un risparmio del 90%, il che ti permette di poter godere realmente del rimborso che riceverai.
Puoi scoprire di più sul servizio nella pagina dedicata.
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